Dans la communauté des expats berlinois, il y a deux sujets qui reviennent : trouver un(e) amoureux(se) et… la location d’un appartement à Berlin ! Pour le premier, nous pourrons y revenir dans un autre article si vous le souhaitez (la sphère du dating, notamment avec les Allemands, étant un sujet particulièrement récurrent dans les groupes d’expats berlinois !). Pour le deuxième, je vous livre ici tous mes 7 conseils et astuces issus de ma propre expérience mais aussi d’autres collectées au fil de mes recherches, pour trouver un appartement à Berlin sans se prendre les pieds dans le tapis féroce de l’immobilier germanique…
SOMMAIRE
- Se familiariser avec le vocabulaire
- Chercher une sous-location temporaire
- Se constituer un dossier béton
- Avoir une organisation de fer
- Être intraitable sur la possibilité d’obtenir un Anmeldung
- Ne pas se décourager… Mon expérience le prouve
- Mais n’acceptez pas non plus n’importe quoi
1. Location d’un appartement à Berlin : se familiariser avec le vocabulaire
Avant de trouver un appartement à Berlin, il va falloir décrypter le vocabulaire utilisé dans les annonces immobilières. Si vous ne parlez pas allemand, je vous conseille de traduire avec l’outil Deepl, très performant, gratuit et rapide ! Voici les mots que vous verrez souvent revenir et qui sont cruciaux dans votre recherche de logement à Berlin :
- ANMELDUNG : il s’agit d’un papier délivré par la mairie de votre quartier attestant que vous habitez bien à Berlin. Ce papier est très important car il vous permet d’obtenir votre numéro de taxe, indispensable pour travailler. Vous devez normalement vous enregistrer à la marie de quartier (Bürgeramt) dans les deux semaines suivant votre emménagement mais rassurez-vous, dans les faits, presque personne n’arrive à obtenir un rendez-vous aussi rapidement. Cliquez ici pour réserver un rendez-vous en ligne dans votre Bürgeramt (ou dans n’importe quel Bürgeramt de la ville si vous êtes pressé).
- WG : WG est le diminutif de Wohngemeinschaft, qui signifie colocation. Selon votre budget, que vous arriviez seul(e) ou en couple, votre recherche s’orientera vers une WG ou un appartement pour vous tout seul. Les WG sont très courantes à Berlin, même chez les non-étudiants et les Allemands peuvent avoir une vision très corporatiste de la colocation. Faites bien attention en lisant les annonces en effet, car certaines WG sont régies par des règles de vie en communauté très strictes : courses en commun, dîner ensemble tous les soirs, etc.
- UNTERMIETEN / MIETEN : ces deux mots signifient respectivement sous-location et location. Sachez qu’en arrivant à Berlin, il y a très peu de chance que vous trouviez un appartement en location. D’abord parce que le marché immobilier est en pleine crise, avec une demande colossale, mais aussi parce qu’en tant que nouvel arrivant, vous n’aurez probablement pas tous les papiers demandés pour postuler à une location officielle (voir encadré).
- SCHUFA : il s’agit d’un papier (nommé Auskunft) demandé lors d’une location prouvant que vous n’avez pas de dette en Allemagne. Il est délivré par la société éponyme qui travaille en collaboration avec les banques allemandes. Forcément, si vous venez d’arriver à Berlin, vous ne pouvez pas l’obtenir, à moins de vous être inscrit au préalable sur une banque en ligne allemande, comme N26. Vous pouvez obtenir gratuitement votre Schufa ici.
- KIEZ (prononcez « kiz ») : ce joli petit mot signifie voisinage. Il s’agit plus précisément d’une petite communauté d’un quartier d’où émane une certaine atmosphère. Ainsi, dans le quartier de Kreuzberg, vous pouvez habiter dans le très bobo « Bergmannkiez » (à l’Ouest) ou à Wrangelkiez, plus animé et cosmopolite. Quartier se dit Viertel.
- KALT MIETEN / WARM MIETEN : Kalt Mieten est le prix d’une location sans les charges, « froide ». Attention car à Berlin, les charges peuvent parfois faire presque doubler le prix du loyer. Comptez 100 à 300 euros en plus. Warm est donc le loyer charges incluses (eau, électricité, charges d’immeubles, gaz). Cependant, soyez vigilant, car le montant du chauffage n’est parfois pas inclus ou partiellement. Comptez 1 à 1,5 euro/m2 de chauffage.
- BEFRISTET / UNBEFRISTET : Befristet veut dire « limité ». Lorsqu’une location (« mieten ») est « befristet », cela signifie qu’elle n’est seulement disponible que pour un laps de temps défini. À l’inverse, « unbefristet » désigne toutes les locations « normales » où vous pouvez rester autant de temps que vous souhaitez. Autre spécificité allemande : certains contrats de location exigent une période (en général 1 ou 2 ans) pendant laquelle vous n’avez pas le droit de partir. Quand vous partez, le préavis est en général de 3 mois.
- WBS : diminutif de l’imprononçable Wohnberechtigungsschein. Il s’agit d’un papier permettant d’obtenir un logement social. À Berlin, il y a environ 100.000 logements sociaux, répartis essentiellement à l’ouest. Ce document se base sur les revenus d’un ménage. À titre indicatif, voici la grille des revenus à ne pas dépasser pour être éligible à la location d’un logement social : 16800 euros bruts annuel pour une personne et 25200 euros pour deux personnes. Des déductions (notamment pour les personnes touchant des allocations) peuvent être soustraites du revenu brut annuel. Pour obtenir le WBS, vous devez vous rendre dans un Wohnungsamt (service logement de la mairie de votre quartier), remplir un formulaire et fournir une déclaration de revenus, un certificat de revenus, un certificat de mariage ou d’union civile, une pièce d’identité et parfois d’autres documents (acte de naissance). Vous trouverez la liste des documents ici.
2. Chercher une sous-location temporaire
Dans un premier temps, c’est la solution la plus simple pour ne pas vous retrouver à l’hôtel et pour vous éviter d’effectuer des recherches à distance, bien que cela ne soit pas impossible (voir ci-dessous). Notez que si vous arrivez seul(e), cette solution peut s’avérer onéreuse. Je vous conseille plutôt de réserver un lit dans une auberge de jeunesse, dans un quartier à l’écart du centre touristique afin de pouvoir vous reposer un minimum ! Vous pouvez aussi rechercher sur des groupes Facebook (voir encadré plus bas) une sous-location temporaire (sans Anmeldung donc), pour un mois maximum, ce qui assurera vos arrières lorsque vous mettrez les pieds dans la capitale allemande.
Mon expérience : je suis arrivée à Berlin en décembre 2017, avec mon amoureux. Nous avions réservé, avant d’arriver, une chambre dans un Airbnb que nous partagions avec un autre couple (super sympa d’ailleurs!), à Prenzlauer Berg. Le prix était environ deux fois plus élevé qu’une chambre en colocation classique (nous avons payé 800 euros pour un mois) mais cela nous a permis d’avoir un toit sur la tête sans avoir à fournir de nombreux documents (que nous n’avions pas) et sans avoir à nous engager. En divisant en 2, nous en avions donc pour 400 euros chacun, ce qui reste raisonnable. Nous sommes même restés un mois de plus en nous arrangeant avec le couple (et sans passer par Airbnb) pour moins cher.
TROUVER UN APPARTEMENT À BERLIN DEPUIS LA FRANCE
Peut-on trouver un logement à Berlin depuis la France ? C’est une question que l’on m’a posée sur Instagram et, suite à un échange sur la plateforme avec Camillia, néo Berlinoise ayant trouvé son logement à distance en octobre 2019, je vous dirais que oui, c’est possible! Voici l’expérience de Camillia : « J’ai cherché sur WG Gesucht en août une WG qui commençait en octobre. J’ai envoyé des messages pendant une semaine et mon colocataire a accepté qu’on fasse une visite en Facetime sur Whatsapp. » La jeune femme a ensuite demandé à une personne de son entourage, déjà à Berlin, de visiter l’appartement, histoire de vérifier qu’il ne s’agissait pas d’une arnaque. Début septembre, elle a reçu son contrat par la poste et n’a eu à fournir qu’une pièce d’identité.
La spécificité des WG est en effet qu’il existe un colocataire principal (Hauptmieter) qui signe un contrat avec le propriétaire. Les autres colocataires signent eux un contrat avec le colocataire principal. Ce qui peut faciliter les démarches car vous ne passez pas directement par l’agence ou le propriétaire ! Enfin, sachez que vous pouvez aussi trouver des propriétaires particuliers moins regardants sur la paperasse que les agences qui vous demanderont moins de justificatifs… Faites cependant attention à ne pas tomber sur une arnaque et ne versez JAMAIS d’argent avant d’avoir signé quoi que ce soit !
Vous venez d’arriver à Berlin? N’hésitez pas à lire mon article sur les 5 commandements du nouvel arrivant, mon guide sur 8 restaurants à absolument tester à Berlin ou mon expérience sur l’adhésion à l’association Expatriation Allemagne.
3. Se constituer un dossier béton 🔗
Vous le voulez cet appartement ? Alors il va falloir sortir l’artillerie lourde ! Outre le fait d’avoir tous les documents requis (imprimés et stockés sur votre ordinateur) lors des visites, je vous conseille de réaliser une vraie candidature avec une présentation de vous, une couverture de Une et tout le tintouin… Ne rigolez pas, cette pratique, de plus en plus courante, est un bon moyen pour faire sortir votre candidature de la montagne d’autres candidatures que les propriétaires ont à éplucher. C’est ce que nous avons fait, avec le Darling, après que l’on nous ait demandé d’envoyer une « candidature » permettant au propriétaire de sélectionner les trois meilleures pour un entretien final (non, je ne blague pas. Pour la petite histoire, nous n’avons malheureusement pas fait partie du trio gagnant).
Concrètement, voici ce que nous avons mis dans notre candidature (en allemand c’est le must, sinon en anglais) :
- Une de couverture avec une photo de nous où on a l’air vraiment super sympa (n’est-ce-pas ?)
- Les papiers requis.
- Un paragraphe personnalisé racontant notre histoire. Sortez les violons, c’est le moment de vous démarquer en parlant de votre vie, votre oeuvre, d’expliquer les raisons pour lesquelles vous êtes à Berlin, bref, c’est un peu la partie Opération séduction de votre candidature. Sauvegardez le tout dans un document PDF et imprimez-le si vous pouvez.
Pour vous faciliter la tâche, vous pouvez consulter le document type (en allemand) que nous avons utilisé pour constituer notre candidature :
SUR QUELS SITES RECHERCHER LA LOCATION D’UN APPARTEMENT À BERLIN ?
– Si vous recherchez une location temporaire :
WG Gesucht (annonces de colocation mais aussi de sous-locations d’appartements entiers)
Pages Facebook (WG Zimmer & Wohnungen, Short term accommodation Berlin ou Flats in Berlin, vous pouvez aussi laisser un message sur le super groupe des Berlineuses (hommes acceptés !)
Airbnb
– Si vous recherchez un logement sur le long terme :
Immobilien Scout, le site de référence (l’application avec les notifications de nouveaux appartements est vraiment top)
Immowelt (similaire à Immobilien Scout mais avec moins de choix)
Page Facebook Berlin long term rooms/flats
Ebay Kleinanzeigen: le Leboncoin local. Vous pouvez chercher un logement sur le long terme dans la rubrique « Immobilien » > « Mietwohnungen » et sur le court terme dans la rubrique « Auf Zeit & WG »
Pour des appartements moins chers, vous pouvez aller directement sur l’un des sites des 6 sociétés immobilières publiques de Berlin. De nombreux logements sont seulement accessibles aux seniors et détenteurs de WBS, mais pas tous !
4. Avoir une organisation de fer
La recherche d’une location à Berlin demande un entraînement digne d’un marathonien… ! Voici tous mes conseils afin de ne pas perdre de temps et d’être efficace dans votre recherche :
- téléchargez les applications des sites d’annonces immobilières comme Immobilien Scout ou WG Gesucht. Vous pouvez créer des filtres de recherche et paramétrer des alertes afin d’être averti dès qu’une nouvelle annonce est en ligne. Car bien souvent, les premiers arrivés ont plus de chance de voir leur message lu ;
- notez dans un document les références de toutes les annonces auxquelles vous postulez. Croyez-moi, au bout d’un moment, vous enverrez tellement de mails que vous ne saurez plus de quel appartement il s’agit lorsque la personne vous répondra ;
- notez également tous les rendez-vous de visite avec l’adresse et le prix pour chacune d’elles. Cela vous permet de vous organiser et de prioriser les visites les plus importantes si deux ont lieu en même temps ou que vous n’avez pas le temps de vous rendre de l’une à l’autre ;
- dans la mesure du possible, essayez toujours d’organiser une rencontre privée avec le propriétaire. Les visites où se bousculent plusieurs dizaines de prétendants diminuent nettement vos chances d’obtenir le logement car vous serez noyé dans la foule. Nous avons trouvé notre appartement suite à une visite privée avec les locataires avec qui nous avons sympathisé et qui ont fait passer notre dossier en priorité à l’agence immobilière.
5. Être intraitable sur la possibilité d’obtenir un Anmeldung (en cas de sous-location)
Si vous n’avez pas d’Anmeldung et ne travaillez pas encore, faites très attention à la possibilité d’obtenir un Anmeldung si vous postulez à une sous-location. Comme je l’explique dans mon article sur les 5 commandements du nouvel arrivant à Berlin, lorsque vous êtes en sous-location, vous ne pouvez obtenir un Anmeldung que sur présentation d’une lettre du propriétaire attestant que vous vivez bien légalement dans le logement (« Einzugsbestätigung des Wohnungsgebers » en allemand). Cette disposition a été mise en place en 2015 suite à l’abus de sous-locations sans l’accord du propriétaire qui s’était développé à Berlin. Cette pratique a d’ailleurs toujours lieu aujourd’hui et pénalise fortement le sous-locataire puisque ce dernier ne peut pas obtenir d’Anmeldung, cette attestation de la mairie de quartier (Bürgeramt) prouvant que vous vivez à Berlin et qui vous permet d’obtenir votre numéro d’imposition. Insistez-donc bien avant chaque visite sur la possibilité d’obtenir un Anmeldung et ne perdez pas de temps à visiter des logements où vous ne pourrez pas obtenir le précieux sésame.
6. Ne pas se décourager… mon expérience personnelle le montre 💪
Je tenais vraiment à ajouter ce paragraphe. Si vous êtes sur cette page parce que vous désespérez à trouver le cocon douillet qui fera de vous un Berlinois comblé, surtout, gardez la foi et poursuivez vos recherches… Cela paiera ! Pour vous réconforter, je vais vous raconter notre histoire immobilière à Berlin, qui ne fut pas un long fleuve tranquille. Je suis arrivée à Berlin en décembre 2017 avec mon amoureux. Nous avons mis quasiment un an avant de trouver un appartement en tant que locataires officiels (Hauptmieter). Après quelques mois en Airbnb et une sous-location de six mois dans laquelle nous avons pu obtenir un Anmeldung, nous voilà, en août, 2018, à nous lancer dans la féroce course au logement berlinois. À l’époque, je travaillais à mi-temps dans une agence de marketing et gagnais environ 800 euros/mois (oui, je mangeais beaucoup de pâtes et comptais chaque centime dépensé à l’époque… mais ceci est une autre histoire). Le Darling travaillait lui comme freelance depuis six mois, n’avait pas encore payé d’impôts sur le revenu. Bref, on avait un dossier bancal.
Persévérance et chance, vos deux meilleurs alliés
Après avoir envoyé une cinquantaine de mails, visité une vingtaine d’appartements, nous avons finalement atterri dans un petit appartement cosy, au cœur du coquet quartier de Prenzlauer Berg. Nous avions rendez-vous avec le couple de locataires qui s’apprêtait à vivre à l’étranger et souhaitait que les locataires suivants rachètent leurs meubles. Pour nous, c’était donc parfait car nous n’en possédions pas et devions dans tous les cas les acheter. La visite s’est passée seule avec le couple et nous avons vraiment sympathisé avec eux. Si bien qu’ils nous ont proposé de faire passer notre dossier en priorité à l’agence immobilière propriétaire de l’appartement. Une semaine plus tard, après trois semaines de recherches intenses, nous étions enfin locataires officiels (Hauptmieter)… qui plus est à Prenzlauer Berg, qui est mon quartier préféré !
UNE AUGMENTATION AHURISSANTE DES LOYERS À BERLIN… À REMETTRE DANS SON CONTEXTE
Le prix de l’immobilier flambe à Berlin, ce n’est un secret pour personne. Selon un article de France Inter, les loyers ont doublé en 10 ans. Cela s’explique par la gentrification de la ville, qui connaît un essor vertigineux avec notamment le développement de start-up digitales et la construction de nouveaux logements et bureaux. Trente ans après la réunification, la capitale allemande commence à panser les plaies d’un lourd passé. Ce dernier explique en partie pourquoi, pendant longtemps, Berlin fut une ville « pauvre mais sexy », attirant davantage les anarchistes que les hommes d’affaires. Si cette augmentation des loyers est hautement critiquable, elle est donc à remettre dans le contexte historique de la ville. Après avoir été massivement bombardée en 1945, Berlin a subi pendant plus de trente ans une partition absurde et un retard économique conséquent, notamment à l’Est. À titre comparatif, alors que le prix moyen des loyers est aujourd’hui de 10 euros/m2, il est d’environ 18 euros à Paris.
7. Mais n’acceptez pas non plus n’importe quoi
La folie immobilière berlinoise me fait parfois halluciner. Alors oui, bien sûr, les prix sont moins élevés qu’à Paris ou Londres… Mais les salaires le sont aussi ! Quand je vois des annonces, sur Facebook, de logements de 50 m2 proposés à plus de 1000 euros/mois… Je dis non ! Certains ont en effet bien compris que de nombreuses personnes désespérées étaient prêtes à mettre le prix pour ne pas se retrouver à la rue et c’est là où je tique. Nous-même avons subi ce genre de dérive lorsque, suite à un désistement de dernière minute d’une sous-location, nous avons dû réserver un Airbnb pour le surlendemain. Tenez-vous bien, nous avons dû payer 900 euros pour un mois de location dans un appartement à l’hygiène douteuse partagé avec un autre sous-locataire. Autant vous dire que je l’ai eu en travers, surtout lorsque nous avons compris que la locataire sous-louait en fait plusieurs logements de l’immeuble via Airbnb et s’en mettait plein les poches…
COMMENT CONNAÎTRE LE VRAI PRIX DES LOYERS À BERLIN ?
Difficile, quand on arrive dans une nouvelle ville et un nouveau pays, de savoir si les prix des loyers proposés se situent dans la moyenne. Il existe cependant une astuce pour le savoir : le Mietspiegel ou indice locatif, que vous pourrez consulter sur le site de la ville de Berlin. En tapant le nom de la rue et en renseignant la taille du logement et son année de construction, vous obtiendrez le loyer moyen kalt des habitations similaires dans le quartier. Vous pourrez ainsi voir si le loyer proposé se situe dans la moyenne ou pas.
Par exemple, dans ma rue (dans le quartier de Prenzlauer Berg nord), le loyer mensuel au m2 kalt (sans les charges) est de 7,43 euros soit 371/mois pour 50 m2. Et devinez quoi? Je paye presque deux fois plus (650 euros très exactement…). Enfin, sachez qu’en 2018, la Ville a voté pour le gel de l’augmentation des loyers pour une période de cinq ans, effectif depuis juin 2019.
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