Ceux qui ont emménagé à Berlin ces 10 dernières années en ont fait l’amère expérience : l’enfer du logement est une réalité aussi palpable que le gris de l’hiver ou l’ivresse de la liberté l’été. Comme de nombreuses mégalopoles à la mode, Berlin a vu les prix de son marché immobilier littéralement exploser ces 15 dernières années.
Avec un taux de vacance extrêmement faible – 0,9% contre 3,5% à Paris par exemple – et une population qui croît d’année en année – le nombre d’habitants devrait augmenter de 5% d’ici 2040 pour atteindre 3,9 millions d’habitants – la Mecque de la techno et du kebab devient un territoire rare, et donc onéreux.
Flambée des taux d’intérêt, inflation, contexte post-Covid : la conjoncture actuelle a cependant légèrement modifié la tendance de ces dernières années. Pas de quoi changer l’attractivité du territoire toutefois selon Sarra Saddek, agent immobilière à Appartement Berlin*.
Vous habitez à Berlin et souhaitez devenir propriétaire ? Vous vous demandez s’il est plus intéressant d’acheter ou de louer votre appartement à Berlin ? Vous êtes propriétaire et souhaitez estimer le prix de votre bien ? Découvrez dans cet article les chiffres clés à connaître sur le marché immobilier à Berlin en 2023.
Un marché à replacer dans le contexte historique de Berlin
Avant même de parler de ses évolutions récentes, je trouve important de rappeler le contexte immobilier particulier de Berlin. Après la chute du Mur en 1989, la réunification chancelante et le manque d’industrialisation ont permis à la ville de rester, jusqu’en 2010 environ, particulièrement bon marché.
Le prix d’achat au m2 d’un appartement était d’environ 1.500 à 2.400€ en 2011… contre 5.000€ en 2018 ! À titre de comparaison, à Paris, les prix du marché immobilier ont aussi flambé, mais le prix d’achat moyen au m2 était déjà plus cher en 2011 qu’il ne l’est actuellement à Berlin : il est passé de 8.270€ en 2008 à 11.116€ en 2020.
L’émergence du secteur de la Tech y est pour beaucoup, la capitale allemande devenant peu à peu un territoire attractif pour les jeunes diplômés de toute l’Europe, attirés par son mode de vie festif et un niveau de vie bien moins élevé que dans d’autres capitales du Vieux-Continent.
Berlin a donc rattrapé son « retard » économique à grandes enjambées, et cela s’est immédiatement répercuté sur son marché immobilier.
Quel est le prix d’achat moyen d’un appartement à Berlin en 2023 ?
5.117€/m2.
Selon les chiffres d’Immowelt, le prix d’achat d’un appartement au m2 a ainsi bondi de 63% en seulement 6 ans. En 2017, il était en effet de 3.137€. C’est entre 2021 et 2022 que l’augmentation a été la plus spectaculaire, de l’ordre de 12%. Cette hausse s’explique par une demande soutenue, et la pénurie de logements à Berlin qui a poussé de nombreux habitants à acheter plutôt que louer, encouragés par les taux d’intérêt bas de l’époque.
Marché immobilier à Berlin : un léger recul des prix depuis 2022
A contrario, les prix ont quasiment stagné entre 2022 et 2023, enregistrant même un léger recul (5.142€/m2 en 2022 vs 5.117€/m2 en 2023). Cette tendance à la baisse, encore plus forte dans les maisons pouvant accueillir une à deux familles, est la conséquence du rebond des taux d’intérêt. Pour autant, l’accalmie ne devrait être que de courte durée : la demande étant bien au-delà de l’offre (Berlin attirant chaque année toujours plus de nouveaux habitants), les prix devraient repartir assez rapidement à la hausse.
Vous êtes propriétaire à Berlin et souhaitez faire estimer votre bien ou le vendre ? N’hésitez pas à contacter l’agence Appartement Berlin. Sarra Saddek, agent immobilière française spécialiste du marché, effectuera une estimation gratuite de votre appartement ou maison à Berlin.
Les prix de l’immobilier à Berlin par quartier en 2023
Globalement, tous les quartiers ont pris de la valeur de manière homogène, avec une augmentation d’environ 63% entre 2017 et 2023 dans quasiment tous les arrondissements de la ville.
| En 2017 | 2023 | |
| Hellersdorf | 1913€/m2 | 3143€/m2 |
| Marzahn | 2035€/m2 | 3344€/m2 |
| Oberschöneweide | 2217€/m2 | 3643€/m2 |
| Köpenick | 2485€/m2 | 4084€/m2 |
| Wedding | 2739€/m2 | 4501€/m2 |
| Weissensee | 2768€/m2 | 4548€/m2 |
| Tempelhof | 2912€/m2 | 4786€/m2 |
| Pankow | 2923€/m2 | 4804€/m2 |
| Moabit | 3146€/m2 | 5170€/m2 |
| Neukölln | 3228€/m2 | 5266€/m2 |
| Alt Treptow | 3312€/m2 | 5443€/m2 |
| Schöneberg | 3359€/m2 | 5520€/m2 |
| Friedrichshain | 3375€/m2 | 5546€/m2 |
| Charlottenburg | 3517€/m2 | 5779€/m2 |
| Wilmersdorf | 3568€/m2 | 5864€/m2 |
| Prenzlauer Berg | 3717€/m2 | 6108€/m2 |
| Kreuzberg | 3819€/m2 | 6276€/m2 |
| Mitte | 4345€/m2 | 7141€/m2 |
| Grunewald | 4455€/m2 | 7321€/m2 |
Sans surprise, les quartiers les moins onéreux restent ceux de la banlieue est de la ville, réputés pour leurs grands ensembles et donc souvent peu attractifs : Marzahn et Hellersdorf.
Si votre budget ne vous permet pas d’acquérir un bien dans le centre berlinois, où les prix ont désormais passé la barre des 5.000€/m2, Sarra conseille les quartiers adjacents de Pankow, Weissensee ou encore ou encore Oberschöneweide. Ces quartiers, qui jouxtent les très prisés terres de Prenzlauer Berg, Friedrichshain ou encore Kreuzberg, devraient dans tous les cas prendre de la valeur au fil des années et donc rester un investissement sûr.
Découvrez dans le rapport 2023 de l’agence Appartement Berlin les détails des prix de l’immobilier dans la capitale allemande, par quartier.
Vaut-il mieux acheter ou louer son appartement à Berlin en 2023 ?
C’est une question qui est revenue dans mon sondage sur Instagram, et je me suis longtemps posé la question de l’intérêt d’acheter ou non mon appartement à Berlin. Difficile toutefois de répondre à cette question de manière tranchée, tant la réponse dépend de critères personnels. D’après mes recherches et les informations fournies par Sarra, les deux paramètres suivants sont à prendre en compte afin de prendre votre décision :
- Votre projet de vie : si vous n’êtes pas sûr.e de vouloir vous installer à Berlin à long terme, acheter votre résidence principale ici ne sera pas forcément intéressant, les coûts liés à l’achat et la revente risquant de dépasser l’éventuel bénéfice que vous pourriez faire, sans compter les frais liés au paiement d’une indemnité à la banque pour le rachat anticipé du prêt.
- Votre apport personnel : En revanche, si vous souhaitez faire de Berlin votre port d’attache et que vous disposez d’un pécule financier, l’achat d’un bien immobilier peut alors devenir intéressant – bien que cela soit moins vrai depuis l’augmentation des taux d’intérêt.
Les locataires chouchoutés Outre-Rhin, mais des prix qui explosent
Bien que la ville ait voté pour l’annulation du plafonnement des loyers en 2021, rappelons qu’il est extrêmement avantageux d’être locataire en Allemagne. La loi se range en effet en général du côté de ceux qui louent, à travers plusieurs principes comme les baux locatifs à durée indéterminée (les baux en Allemagne sont même héréditaires) ou le Mietspiegel (miroir des loyers). Cette sorte d’observatoire des loyers permet de refléter le prix des locations en fonction de différents critères (année de construction de l’habitation, quartier, surface, performance écologique, etc.) et d’encadrer la hausse de ces derniers afin d’éviter une trop grosse spéculation immobilière.
Seul bémol : les prix grimpent à une vitesse vertigineuse, et ce malgré le Mietspiegel. Les loyers ont en effet bondi entre 2019 et 2023, passant de 11,69€/m2 à 16,83€/m2, soit une hausse de près de 43% en 4 ans. Concernant l’achat d’un appartement, la hausse est similaire : le prix moyen au m2 est passé de 3.753€ à 5.117€ en 2023, soit un bond de près de 36%.
À vous donc de calculer ce qui est pour vous le plus rentable et correspond à votre projet de vie, car, comme vu un peu plus haut, il existe de grosses disparités entre les quartiers de l’intérieur du Ring et ceux de la couronne berlinoise.
L’achat immobilier reste une valeur sûre à Berlin
Malgré un léger recul des prix depuis 2022, une demande affaiblie par la hausse des taux d’intérêt et de l’inflation, pour Sarra Saddek, investir dans un appartement à Berlin reste intéressant : l’attractivité et le caractère international de la ville permettent de prévoir sans trop de risque une augmentation constante de ses prix – à défaut d’être aussi spectaculaire que depuis 2010. En tant qu’acheteur, vous bénéficiez aussi d’un avantage indéniable : la baisse de la demande permet de davantage négocier les prix.
Conclusion : malgré une mini baisse des prix liée au contexte, le marché immobilier à Berlin reste très tendu, autant du côté des biens à vendre que ceux à louer. Je dirais même que la situation du marché locatif s’est encore davantage dégradée, du fait probablement des quelque 80.000 nouveaux arrivants que la ville a enregistrés depuis l’année dernière. Mon conseil : si vous souhaitez devenir propriétaire berlinois, faites-le au plus vite, car les prix ne devraient pas stagner pendant très longtemps !
*Cet article a été écrit en partenariat avec l’agence Appartement Berlin. Cela veut dire que j’ai été rémunérée pour écrire ce post. Les informations et réflexions sont cependant tirées de mes propres recherches ainsi que de mon entretien avec Sarra Saddek, qui travaille à l’agence et avec qui j’ai eu le plaisir de collaborer.
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